01 经济学家警告：澳房价或创纪录暴跌，部分城区跌幅高达40% 一位顶尖经济学家发出严峻警告，称澳洲全国房价面临下行压力，个别城区跌幅可能高达40%。 在澳洲联邦储备银行（RBA）今年迄今四度加息的冲击下，买家正承受压力。该经济学家表示，澳洲房价可能在年底前创下历来最大跌幅；央行遏制通胀的难度不减，11月仍存在再次加息的风险。 Coolabah Capital Investments创办人兼首席投资官Chris Joye说，悉尼房价目前按年率下跌18%，他预计房价从高峰到谷底的累计跌幅为17%。 他认为墨尔本也不会好太多，并引述一些开发商的话说，销售不是放缓，而是已经停摆。 周一在Mark Bouris主持的Straight Talk播客中，Chris Joye表示：“按我们的测算，悉尼个别城区房价将下跌20%至40%。全国房价目前以约16%的年率下跌，我们预计从全国房价峰值到谷底的跌幅约为13%。” “按我们的测算，圣诞节前全国房价将创下历史最大跌幅。悉尼目前按年率下跌18%，墨尔本略低于这一水平，但全国各地的跌幅都会达到两位数。” AMP预计，澳洲房价将暴跌15%。这可能是有记录以来最严重的楼市低迷，保守估计会令全国各地的房产价值缩水14万澳元。 按这一情境，全国住宅价值将减少139,971澳元，悉尼房价则会下挫241,057澳元。 近期在市场高点买房的借款人可能因此陷入房贷压力，甚至遭遇严重负资产——他们欠银行的钱将超过房屋价值。 珀斯此前一定程度上避开了大幅下跌，但珀斯房产分析师Gavin Hegney预测，在明年年中触底前，当地房产价值还会从目前97.5万澳元的住宅中位价进一步下跌10%。 他表示，未来9个月下跌10%的预测，延续了珀斯过去一个季度按年率计算16%的跌幅。 如果预测成真，住宅中位价将减少约10万澳元。 在将官方现金利率上调至15年来最高的4.6%后，RBA行长Michele Bullock警告，控制通胀可能需要经历一场经济衰退。 央行表示，中东冲突和人工智能数据中心建设预计会令通胀持续高企，但没有将责任归咎于政府支出失控。目前，政府支出占国内生产总值的比例略低于27%。 Joye驳斥联邦财政部长的说法。联邦财政部长称，如今已持续8个月的美国与伊朗战争，以及随之而来的燃油价格飙升，是通胀上升的主要推动因素。Joye则说，这是在用“胡说八道”蒙骗公众。 他说，自2022年以来，州政府和联邦政府的“职业政客”借助超低息信贷，累计制造了6,600亿澳元的政府支出。 “这一切都是公共支出，都是人口增长和移民带来的。”他说。 “这也都与生产率有关。我的意思是，油价充其量只是边缘因素；这不是RBA自2021年以来一直未能达到通胀目标的原因。那是最近才发生的事情。所以，他只是在胡说八道。” Joye还表示，衰退风险确实存在，失业人数可能大幅增加，许多企业会倒闭，许多人会失去工作。 “我认为，接下来会很艰难。”他说。 “届时人们会面临逆境。你的房子不会再像从前那么值钱，你的养老金可能也没有你原先以为的那么值钱，而你还得多工作一阵子。” “也许你无法在原本以为的时间退休。” “这会很艰难。” 02 澳洲房市变天：27.7 万套房屋滞销、未售库存同比增 22% 随着春季销售季的到来 —— 这个季节上市房源量本来就倾向于扩大 —— 投资者和房主们正在为 [市场走弱] 做好准备。 据房地产研究机构 SQM Research 统计，市场上未售出库存的规模比一年前高出 22%。 尽管新挂牌房源仅增长 8%，但这仍意味着市场上新增了约 5 万套房产，形成了一幅令人生畏的图景：全澳共有 276,839 套住宅待售。 SQM Research 董事总经理 Louis Christopher 表示，未售房产的累积正在给市场增添额外拖累。 “这样的房产库存积压最糟糕的问题在于，它可能 [加速房价下跌]。”Christopher 说。 虽然分析师们对未来几个月市场未售库存拖累程度有多深存在分歧，但他们普遍同意一点：市场库存积压已蔓延至全澳各个角落。 realestate.com.au 高级经济学家 Angus Moore 表示，尽管市场上住房供应总量的上升幅度不算大，但曾经白热化的布里斯班、珀斯和阿德莱德市场，即将经历今年曾冲击悉尼和墨尔本市场的走软。未售库存已推动房价大幅下跌。 Moore 表示，库存积压意味着卖家需要做好准备：房产在市场上挂牌的时间将大幅延长。 “近几个月来，我们看到这些城市的新挂牌房源数量增长了 20%。”Moore 在 The Money Puzzle 播客节目中表示。 “因此新增供应更多了，而房屋售出所需的时间也大幅跳升 —— 与今年年初相比增加了 50% 或更多。” 潜藏在表面之下的是令人担忧的 “困境挂牌”（di
